אזור המרכז, לרבות העיר תל אביב והסביבה, הוא אזור המושך אוכלוסייה רבה של צעירים.  אותה אוכלוסייה מתאפיינת בצורך מגורים מינימלי, לרוב לא יותר מדירה של חדר וחצי.

נוסיף על כך שהשכירות במרכז גבוהה במיוחד למטר מרובע, ונקבל מצב שבו רוב בעלי הדירות במרכז חייבים לחלק את הדירות שלהם לכמה דירות קטנות בכדי לתת מענה לשוק. בעקבות כך, ישנם הרבה בעלי נכסים שצריכים לבצע שיפוצים במרכז להשכרה של דירות גדולות למספר אנשים על ידי חלוקה יצירתית.

חלוקת דירה היא השקעה רווחית

הסיבה למה הרבה בעלי דירות בתל אביב מבצעים שיפוצים במרכז להשכרה היא, שמאוד קשה למצוא דיירים פוטנציאליים לדירות גדולות של 4-5 חדרים. הרבה יותר קל לפנות לדיירים הצעירים במרכז, אך בשביל זה יש לתת להם דירות קטנות במחיר שהם יכולים לעמוד בו. אז במקרה כזה, רוב בעלי הדירות יבצעו שיפוץ לחלוקה של הדירות לדירות קטנות יותר, בעלות של כמה עשרות אלפי שקלים, בעזרתו של קבלן שיפוצים במרכז שמתמחה בעבודות מסוג אלו.

ההשקעה של ביצוע חלוקה כזאת משתלמת, ולרוב ניתן להחזיר את כל ההשקעה תוך חצי שנה מיום השלמת השיפוצים, בהתאם לאכלוס הדירות. תקציב השיפוצים צריך להיות בתיאוריה בלתי מוגבל מכיוון שמדובר פה בהשקעה שבוודאות צפויה להחזיר את עצמה, אך ברור שלפעמים יכולות תזרים מזומנים בעת ביצוע השיפוצים יכולים ליצור מגבלות.

איך מחלקים דירה אחת למספר דירות?

כעיקרון המטרה בחלוקת דירה גדולה למספר דירות להשכרה היא לנסות ולחלק את הדירות לכמה שיותר יחידות דיור, תחת מגבלות בניה בדירה עצמה. כמובן שהסיבה שרוצים לשאוף לחלק את הדירה לכמה שיותר יחידות דיור היא כי יותר יחידות דיור שווה יותר שכר דירה, אך יש לפעול לפי תקנות הבניה ועל פי הדרישות המינימליות של יחידת דיור כגון אינסטלציה ושטח דירה.

העסקת קבלן שיפוצים עם ניסיון בסוג עבודות אלו הוא עניין הכרחי, מכיוון שתהליך התכנון וההכנה לקראת השיפוצים נופל תחת אחריותו. שיפוצים במרכז לחלוקה של דירות לא נזקקים לביצוע תכניות אדריכליות עם מפרט מדויק, מכיוון שהחלוקה עצמה מתבצעת ברובה ברמה הקוסמטית. החלוקה תתבסס על חלוקת הדירה עם קירות גבס, פיצול צנרת, התקנת מטבח ונגיעות גמר נקודתיות. כל יחידת דיור צריכה לפעול פונקציונאלית ולהעניק הרגשה של דירה נפרדת ועצמאית, שמספקת לדייר את כלל הצרכים שלו.

עוד בזאת, חשוב לבצע עבודה נקייה ואיכותית בעת חלוקת דירה, מכיוון שבמידה וצצים ליקויי בניה ביחידת דיור אחת, הם לרוב משפיעים על כל יחידות הדיור, משמע כל הדיירים השוכרים את הנכס סובלים. למשל, ישנם הרבה קבלני שיפוצים במרכז שלא מבצעים פיצול של צנרת עם בידוד וזה יוצר נזילות מיחידת דיור אחת לשנייה.

מה עוד חשוב לדעת לגבי חלוקת דירה?

  • היתרי בניה – על מנת בצע חלוקה של דירה למספר יחידות דיור תתבקשו להוציא היתרים מסוימים מהעירייה, לביצוע השיפוצים המורכבים של פיצול הצנרת וקבלת אישורי בטיחות. מומלץ לא לבצע שיפוצים במרכז להשכרה מבלי לוודא שהכול מתנהל על פי חוק, הסיכון שאתם לוקחים לא ישתלם.
  • איכות חומרים – הרבה בעלי נכסים מעדיפים לא להשקיע בחומרי הבניה של דירות להשכרה, אך דווקא מכיוון שמדובר בדירות להשכרה כן מומלץ להשקיע בבניה עצמה. שיפוצים אלו הן בעצם השקעה בנכס בכדי לקבל הכנסה עתידית בהתאם, ולכן, ככל שתשקיעו יותר כך תוכלו לדרוש יותר בשכר הדירה ולייצר יותר רווח. בנוסף, ככל החומרים איכותיים יותר כך הבניה נשמרת לאורך זמן ולא תצטרכו לבצע שיפוצים בתדירות גבוהה.
  • שיפוצים לאחר פינוי דייר- יש לקחת בחשבון שיהיו מקרים בהם תצטרכו לבצע שיפוצים בדירה לאחר שדייר מסוים עוזב, בכדי לדאוג למציאת דייר חדש במהירות רבה יותר. שיפוצים כאלו לרוב כוללים עניינים נקודתיים כמו שפכטל או צביעה מחדש.